大規模開発地の谷埋め盛土による危険度総合評価

このブログ次のアドレスに移動しました。http://f-kankyo.blogdehp.ne.jp/category/1229356.html　または　　　　http://f-kankyo.blogdehp.ne.jp/category/1201239.html

お手数をかけますがよろしく。

変動の危険度”要注意” ・・・ 発展途上の街、購入宅地の位置選定は慎重に

次のアドレスに移動しました。http://f-kankyo.blogdehp.ne.jp/category/1229356.html　または　　　http://f-kankyo.blogdehp.ne.jp/category/1201239.html

クリックしてください。お手数かけますがよろしく。

変動の可能性大 ・・・ 首都圏有数の大規模開発地の危険度

　このブログ次のアドレスに移動しました。http://f-kankyo.blogdehp.ne.jp/category/1229356.html　または　　　http://f-kankyo.blogdehp.ne.jp/category/1201239.html

お手数をかけますがよろしく。

県内の造成宅地防災区域の指定は何時頃か？

このブログ次のアドレスに移動しました。http://f-kankyo.blogdehp.ne.jp/category/1229356.html　または　　　http://f-kankyo.blogdehp.ne.jp/category/1201239.html

お手数をかけますがよろしく。

居住環境としての行政 (千葉県各市の住宅地の平均価格はどのくらいとなっているか) 参考1

　このブログは次のアドレスへ移動しました。

http://f-kankyo.blogdehp.ne.jp/

または

http://f-kankyo.blogdehp.ne.jp/category/1201240.html

お手数をかけますがよろしく。

今日は。調査担当の池内です。11月ともなって、朝・夕は肌寒い日が続くようになりましたね。

　さて、前回(10月25日)のご報告をもちまして、一応千葉県の各市の『居住環境としての行政』についての比較分析のシリーズは終了したわけですが、関連してお話をしておいた方が良いのではないかと思う事項がいくつか思い浮かぶようになりました。

　そこで、今回からは思いつくままに、上記のシリーズと関連として、千葉県の住宅地を取得したいと思っておられる方々のために、役に立ちそうな情報のいくつかを整理してお知らせすることにいたしました。

　その１回目として、今回は、“千葉県各市の住宅地の価格水準はどのくらいか”を見てみましょう。ここで取り上げた資料は、平成19年1月1日現在の「住宅地の公示価格」の市町村別の平均値を、千葉県が取りまとめて県のＨＰで公表した資料をもとに、当方で整理を行ったものです。

　毎年、国土交通省は1月1日現在で全国の約3万1千箇所の評価地点で地価の調査行っていますが、3月に公表される「公示価格」は、一般の土地取引の指標として重要な役割を果たしています。また、私達は住宅地を購入しようとする場合には、まずその土地の付近の調査地点の「公示価格」によって、その地域の地価の水準を知ることができます。

　私達は、国土交通省のＨＰの「公示価格」を見ることによって、買いたいと思っている付近の土地の価格水準が分かりますから、その価格と比較することによって、不動産屋が売り出している土地の価格が、「公示価格」と比べて高いのか、低いのか、あるいはおよそ妥当なのかというようなことが分かります。

　もちろん、住宅地の価格は、「自然環境などの立地条件に恵まれているか」、「通勤・通学などの交通の条件が良いか」、「計画的なまちづくりが行われているか」、「買い物、学校、病院などの生活環境が整っているか」などによって、大きな差異があります。同じ市の中でも住宅地の価格にはかなりの格差があるのが普通です。

　そうは言っても、都心への交通条件などによって、各市の住宅地の平均価格にはかなりの格差が生じていることもまた事実です。以下の資料は、千葉県の公表している平成19年1月1日現在の千葉県「各市の公示価格の平均値」を、１坪当りに換算したものですが、価格面から希望する市を選定する場合の１つの参考指標となるのではないかと思います。

　　　　　千葉県各市の住宅地の平均価格の比較

順位	市・区の名称	平成19年 公示価格 (坪当り円)	対前年 増減率 (%)
1	浦安市	1,061,940	12.0
2	市川市	764,940	8.3
3	千葉市美浜区	636,240	2.6
4	船橋市	498,630	2.1
5	松戸市	490,710	1.5
6	習志野市	489,390	1.5
7	千葉市稲毛区	453,420	2.1
8	千葉市花見川区	440,880	2.0
9	流山市	439,890	2.2
10	千葉市中央区	413,160	3.2
11	柏市	406,890	0.9
	(千葉市平均)	(404,580)	(2.2)
12	八千代市	370,920	0.1
13	鎌ヶ谷市	328,350	1.8
14	我孫子市	315,150	△1.7
15	千葉市若葉区	290,730	0.8
16	白井市	273,570	△1.6
17	佐倉市	251,790	△0.1
18	野田市	239,580	△1.5
19	千葉市緑区	236,940	2.4
20	四街道市	236,940	0.0
21	印西市	182,820	△2.4
22	市原市	169,950	2.7
23	成田市	165,330	△0.6
25	袖ヶ浦市	134,310	3.4
27	銚子市	129,690	△1.0
28	富津市	128,370	△1.5
31	茂原市	116,160	△1.5
32	香取市	107,910	△1.7
32	東金市	107,910	△0.9
34	旭市	101,640	△0.8
35	匝瑳市	97,350	△0.4
36	君津市	95,700	△1.5
37	館山市	95,370	0.9
37	木更津市	95,370	0.2
39	八街市	93,060	△2.1
40	勝浦市	89,530	△2.0
41	鴨川市	74,910	0.0
43	いすみ市	70,950	△2.0
44	富津市	62,370	△1.5
52	山武市	46,200	△1.9
県平均価格 (55市町村)		365,640	1.6

　 １坪当り106万円の浦安市から最近町村合併により市となった山武市の4万6千円まで千葉県の住宅地の平均価格にはとてつもなく大きな格差があることがお分かりいただけたと思います。

　市川市や千葉県美浜区の住宅地も既に60万円を超えており、50万円～40万円までの市に、船橋市、松戸市、習志野市、千葉市稲毛区、同市花見川区、流山市、千葉市中央区及び柏市の5市3区が該当しています。

　40万円～30万円の市には、八千代市、鎌ヶ谷市及び我孫子市の3市が、更に、30万円～20万円の市には千葉市若葉区、白井市、佐倉市、野田市、千葉市緑区及び四街道市の4市2区が該当しています。

　なお、最近人口が急増しており、『居住環境としての行政』の総合評価が第2位と市の評価が高かった成田市の住宅地の平均地価は、合併による周辺農村部も多く含むことから約17万円と相当低い水準になっています。　

　もう１つこの表で注目しなければいけない点は、「対前年増減率」です。バブル崩壊以降15年間の長期にわたって下がり続けた住宅地価格は、一昨年あたりからようやく底をつき、大都市を中心に都市部で上昇に転ずる動きが出ていましたが、千葉県でも平成18年から16年ぶりに上昇に転じました。

　この１年間の地価の上昇率を見ても、浦安市の12%を筆頭に、地価の高いところ(言い換えれば、住宅地としての人気のある、土地条件の良いところ)ほど平均地価も上がっていることが分かります。

　地価の上昇傾向は今後も続くものとみられますので、地価の水準だけでなく、その上昇率の傾向についても今後注目していかれると良いのではないかと思います。これらの詳細な資料は、千葉県ＨＰ資料「平成19年地価価格」でみることができます。

居住環境としての行政 (各市の総合評価の順位はどうなっているか) 全体のまとめ

　このブログは次のアドレスへ移動しました。

http://f-kankyo.blogdehp.ne.jp/

または

http://f-kankyo.blogdehp.ne.jp/category/1201240.html

お手数をかけますがよろしく。　

今日は。調査担当の池内です。１０月も末となり、すがすがしい秋晴れの日が続くようになりました。

　さて、４月から続けてきました『居住環境としての行政』シリーズですが、今回はその総まとめを行いたいと思います。

　それは、財政状況、税等の負担、行政施策及び人口動向の４つの各評価事項の点数を総合した“千葉県各市の居住環境としての総合評価順位”ということです。

　評価順位は、現在ある千葉県の36市のうち、全評価項目(分析指標20)についてすべて比較が可能であった26の市について行ったものです。

　なお、一部比較データーのない7市(白井市、富里市、佐原市(現香取市)、銚子市、八日市場市(現匝瑳市)、勝浦市及び鴨川市)のほか、最近の町村合併によって市となった3市(いすみ市、南房総市及び山武市)は比較対象から除外しています。

　では、その結果を以下の表でお目にかけましょう。なお、総合得点は100点満点で、各評価項目の点数(25点満点)を合計したものです。

　　　千葉県各市の『居住環境としての行政』としての総合評価順位

評 価 順 位	該 当 市 名	総 合 得 点	評価事項の評点
			財 政 状 況	税 等 負 担	行 政 施 策	人 口 動 向
1	浦安市	79	19	21	16	23
2	成田市	77	21	23	12	21
3	市川市	74	20	16	17	21
4	船橋市	70	18	17	14	21
5	袖ヶ浦市	69	24	16	15	14
5	習志野市	69	14	19	18	18
7	我孫子市	67	18	16	19	14
8	君津市	64	19	17	16	12
9	八千代市	63	12	17	16	18
9	佐倉市	63	14	15	19	15
9	流山市	63	15	15	18	15
12	松戸市	61	14	14	17	16
12	野田市	61	15	16	15	15
12	四街道市	61	18	11	19	13
15	柏市	60	11	16	17	16
15	東金市	60	13	16	15	16
17	市原市	59	16	17	10	16
18	印西市	57	11	15	15	16
19	千葉市	56	7	15	16	18
19	木更津市	56	15	14	14	13
21	鎌ヶ谷市	52	15	13	10	14
21	富津市	52	18	13	12	9
23	八街市	50	14	11	7	18
24	茂原市	46	11	13	10	12
25	旭市	40	13	11	5	11
26	館山市	37	8	12	10	7

　上表のとおり、総合得点が７０点以上の高得点となった市は４市ありますが、このうちトップは浦安市の79点、次いで、２位は成田市の77点、３位は市川市の74点、４位は船橋の70点と、千葉県ではその名が知られた市が続いています。これらの市では、財政状況や人口動向の評価が特に高いと特色を持っています。

　続いて、総合得点が69点～60点までの市は12あり、５位は袖ヶ浦市及び習志野市の69点、７位は我孫子市の67点、８位は君津市の64点、９位は八千代市、佐倉市及び流山市の63点、１２位は松戸市、野田市及び四街道市の61点、１５位は柏市及び東金市の60点となっていました。

　なお、県都である千葉市の総合得点は56点で、評価順位は19位とかなり低くなっていましたが、これは、財政状況の評点が極めて悪かったことによるものです。また、26市のうちで最下位となった館山市の総合得点は37点であり、各評価項目の評点が低かったことがその要因となっています。

　今回の総まとめによって、千葉県各市の「居住環境としての相対的な評価順位」が明らかとなり、また、各評価項目について「それぞれの市が持っている長所や問題点がある程度浮き彫りになった」のではないかと思います。今回の分析結果が、今後の千葉県内におけるの住宅選びの一助となれば幸いです。

　以上を持ちまして、『居住環境としての行政』と銘打った千葉県における各市の評価分析の結果のあらあらの紹介を終わらせていただきます。分析内容は地味な事項が多く、また、全体的に長文の紹介も多かったことから、読むのが大変だったのではなかったかと思いますが、大勢の方々にアクセスをいただきましたことを厚くお礼申し上げます。

居住環境としての行政 (まとめ その4) 千葉県各市の人口動向の評価順位

　このブログは次のアドレスへ移動しました。

http://f-kankyo.blogdehp.ne.jp/

または

http://f-kankyo.blogdehp.ne.jp/category/1201240.html

お手数をかけますがよろしく。　

今日は。調査担当の池内です。はや１０月も半ばとなって、四国の石鎚山や北関東では奥日光の紅葉が報じられるようになりました。秋一色となるのも間近いことでしようね。

　さて、第４回目となる今回の『居住環境としての行政』シリーズのまとめは、“千葉県各市の人口動向の評価順位はどうなっているか”ということです。

　行政と係りの深い人口の動向については、主要指標の分析を８月２日～９月３日の５回にかけて行い、その結果をご紹介しましたが、今回はそれらを取りまとめたものです。

　本題に入る前に、先に検討した各指標についての分析結果の要点を整理すると次のとおりとなります。

  (1)  ８月２日-------まず、「人口規模」を取り上げました。千葉県の市の数は近年の合併により36市となっていますが、その規模は人口93万4千人の千葉市から2万２千人の勝浦市まで大きな格差があります。

　具体的には、５０万人以上の市が２つ(千葉市及び船橋市)、５０～３０万人の市が３つ(松戸市、市川市及び柏市)、３０～１０万人の市が11(市原市外)、１０～５万人の市が１３(茂原市外)、５万人未満の市が７つ(館山市外)となっていました。

　(2)  ８月９日------次いで、平成１２年～１７年までの５ヶ年間の「人口増加率」を取り上げました。この５ヵ年間の千葉県平均の人口増加率は2,2%ですが、最も増加率の高い浦安市の16.8%から最も減少率の高い富津市の△5.1%まで大きな格差がありました。

　ちなみに、人口増加率が5%以上の市は、浦安市、八千代市、成田市及び白井市の4市、5～3%の市は、八街市、千葉市、市川市、船橋市、東金市及び習志野市の6市でした。

　(3) 　８月１６日------３回目は住民の「平均年齢」を取り上げました。「平均年齢」は、人口の属性を示す最も端的な指標です。千葉県の各市の中では、平成１７年４月１日現在で浦安市が36.8歳と最も平均年齢が低く、一方、鴨川市は48.0歳と最も高くなっていました。

　なお、平均年齢が41歳未満の市には、浦安市のほかに、成田市、印西市、市川市、富里市、八街市、白井市、習志野市及び八千代市の８市があります。

　(4) 　８月２３日------４回目として「老年人口比率」を取り上げました。人口構成は、１５歳未満の「年少人口比率」、１５から６４歳までの「生産年齢人口比率」及び６５歳以上の「老年人口比率」の各比率で表わしますが、このうち「老年人口比率」は、高齢化を示す指標として良く使われます。

　平成１７年４月１日現在の千葉県77市町村の「老年人口比率」は16.7%ですが、最も低い浦安市の8.9%から最も高い鴨川市の28.3%まで、市によって大きな格差があります。住民の高齢化の程度は、市の税収や介護などの福利厚生施策に大きな影響を与えます。

　(5) 　９月３日-------最後に、「生産年齢人口比率の予測値」を取り上げました。実際に働いている「労働人口」は、１５から６４歳までの生産年齢人口の約60%といわれていますから、「生産年齢人口比率」の趨勢は各市にとって重要な指標となります。

　平成17年の千葉県平均の「生産年齢比率」は69.6%でしたが、平成27年には61.7%になることが予測されています。この予測値も市によって大きな差があり、浦安市、成田市及び市川市が65%以上であるのに対して、館山市及び鴨川市では55%未満となっています。

　以上の各調査の分析結果の取りまとめは、次の表のとおりとなっています。なお、比較に用いた統計は、「人口規模」については、平成19年6月の県の「人口統計」、その他の事項については、“指標で知る千葉県2006”によるものです。

　また、各指標の評価ランクは、前回までと同様に、評価の高い順に、Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ　とし、評点は高い順に、５点、４点、３点、２点、１点としています。評価合計欄は、２５点満点中の各指標の評点の合計です。

　　　千葉県各市の人口動向の評価順位と各指標の評価

評価順位	該 当 市 名	各指標の評点合計	各指標の評価
			人口規模	人口増加率	平均年齢	老齢人口比率	生産人口比率予測値
1	浦安市	23	Ｃ	Ａ	Ａ	Ａ	Ａ
2	市川市	21	Ｂ	Ｂ	Ｂ	Ｂ	Ａ
2	船橋市	21	Ａ	Ｂ	Ｃ	Ｃ	Ｃ
2	成田市	21	Ｃ	Ａ	Ｂ	Ｂ	Ａ
5	千葉市	18	Ａ	Ｂ	Ｃ	Ｃ	Ｃ
5	習志野市	18	Ｃ	Ｂ	Ｂ	Ｃ	Ｂ
5	八千代市	18	Ｃ	Ａ	Ｂ	Ｃ	Ｃ
5	八街市	18	Ｄ	Ｂ	Ｂ	Ｂ	Ｂ
9	市原市	16	Ｂ	Ｃ	Ｃ	Ｃ	Ｃ
9	松戸市	16	Ｂ	Ｃ	Ｃ	Ｃ	Ｃ
9	柏市	16	Ｂ	Ｃ	Ｃ	Ｃ	Ｃ
9	印西市	16	Ｄ	Ｄ	Ｂ	Ｂ	Ｂ
9	東金市	16	Ｄ	Ｂ	Ｃ	Ｃ	Ｂ
14	野田市	15	Ｃ	Ｃ	Ｃ	Ｃ	Ｃ
14	流山市	15	Ｃ	Ｃ	Ｃ	Ｃ	Ｃ
14	佐倉市	15	Ｃ	Ｃ	Ｃ	Ｃ	Ｃ
17	我孫子市	14	Ｃ	Ｃ	Ｃ	Ｃ	Ｄ
17	鎌ヶ谷市	14	Ｃ	Ｃ	Ｃ	Ｃ	Ｄ
17	袖ヶ浦市	14	Ｄ	Ｃ	Ｃ	Ｃ	Ｃ
20	四街道市	13	Ｄ	Ｃ	Ｃ	Ｃ	Ｄ
20	木更津市	13	Ｃ	Ｄ	Ｃ	Ｃ	Ｄ
22	君津市	12	Ｄ	Ｄ	Ｃ	Ｃ	Ｄ
22	茂原市	12	Ｄ	Ｄ	Ｄ	Ｃ	Ｄ
24	旭市	11	Ｄ	Ｄ	Ｄ	Ｄ	Ｃ
25	富津市	9	Ｄ	Ｅ	Ｄ	Ｄ	Ｄ
25	銚子市	9	Ｄ	Ｅ	Ｄ	Ｄ	Ｄ
25	八日市場市	9	Ｅ	Ｄ	Ｄ	Ｄ	Ｄ
28	佐原市	8	Ｅ	Ｅ	Ｄ	Ｄ	Ｄ
29	館山市	7	Ｄ	Ｄ	Ｅ	Ｅ	Ｅ
30	勝浦市	6	Ｅ	Ｅ	Ｅ	Ｅ	Ｄ
31	鴨川市	5	Ｅ	Ｅ	Ｅ